در مصائب فصل خانه به دوشی

فصل نقل و انتقال مسکن همیشه با امتحانات پایان سال تحصیلی دانش‌آموزان از اواسط خرداد‌ماه آغاز می‌شود و تا شروع سال تحصیلی جدید ادامه می‌یابد.  بنابراین هر ساله در یک دوره ی ۳ تا ۵ ماه که از آن به عنوان «فصل نقل و انتقال مسکن» یاد می‌شود، تقاضای اجاره‌ خانه به اوج خود می‌رسد و شرایط بازار به نفع مالکان عرضه کننده تغییر می‌یابد. مخاطب خاص این  نوشته افرادی اند که وضعیت اقتصادی شان با متغییری به نام اجاره بها گره خورده است. چه آنهایی که موجرند و چه آنهایی که مستأجرند. 

 

 فصل خانه به دوشی که شروع می شود، مستاجران در رقابتی سخت با سایر خانه به دوشان وارد می شوند. آنها‌ ناچارند برای اعضای خانواده خود، سرپناهی امن و  راحت و با اجاره‌ای ارزان بیابند. صد البته که  دستیابی همزمان به این ویژگی ها بسیار بعید است.

 

این واقعیت که بیش از یک سوم خانوارهای ایرانی در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کنند و ۷۰ درصد جمعیت آنها فاقد مالکیت هرگونه مسکن هستند، موضوع اجاره نشینی را به یکی از فراگیرترین مشکلات اجتماعی و اقتصادی ایران تبدیل کرده است.

سرانه ی خانه در ایران 1.1 است. یعنی هنوز در بعضی خانه ‌ها دو خانواده زندگی می‌کنند؛ این در حالی است که در بسیاری شهرها و روستاها با خانه‌های خالی مواجهیم. در کلان‌شهرها با توجه به تراکم جمعیت، اجاره بها بالاست اما در شهرهای کوچک به دلیل مهاجرت و کاهش تقاضا برای اجاره، بعضا اجاره بها به نسبت تورم، پایین آمده است.

 

 

طی سال های اخیر به واسطه افزایش قیمت ها در بازار مسکن قدرت خرید مردم کاهش یافته. همین موضوع باعث ایجاد رکود در بازار شده است. کاهش قدرت خرید مردم باعث شده است تقاضا برای خرید مسکن کاهش  و  تقاضا برای اجاره مسکن افزایش یابد. همچنین قبلا با افزایش قیمت ملک، مالکین سود لازم را می‌بردند ولی امروز چون قیمت ‌ها افزایش پیدا نمی‌کند، اجاره را بالا می‌ برند.

 

 در شرایط  بالا بودن نرخ بهره بانکی،  طبقات بالای جامعه پول را به بانک می‌سپارند و نصف بهره بانکی را برای اجاره بها می‌پردازند. این مسئله برای افراد متمول مشکلی ایجاد نمی‌کند اما قشر پایین  که چنین اندوخته ای ندارند با مشکل مواجه می شوند. در این وضعیت، مالکان نیز به دریافت پول پیش رغبت بیشتری دارند.  اما با  کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از مالکان حاضر به رهن کامل نیستند.  در نتیجه مبالغ اجاره افزایش چشمگیری پیدا می کند. در این وضعیت نیز بازنده ی اصلی،  طبقات پایین و مستأجر نشین جامعه  هستند.  

اوایل اردیبهشت امسال،  کاهش نرخ سود بانکی از سوی شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، این کاهش دو درصدی بسیاری از متقاضیان بازار اجاره را نگران کرد. زیرا سیاست‌های پولی و بانکی  همواره تاثیر زیادی را در بخش مسکن و به خصوص اجاره بها می‌گذارد.

در واقع اجاره بها در سال‌های اخیر با رشد زیادی همراه بوده. نرخ اجاره همیشه گام به گام با تورم پیش رفته و گاهی از آن جلو زده است. همین موضوع  موجب ایجاد مشکلاتی برای مستاجران شده به طوری‌که هرساله مستاجران به محله های ارزان تر کوچ می‌کنند.

 

در حال حاضر حجم فایل‌های «رهن کامل» در بنگاه‌ها نسبت به یک‌سال قبل کاهش پیدا کرده و از هر 10 فقره آپارتمان اجاره‌ای، حداکثر 4 موجر حاضر به دریافت 100درصد اجاره‌بها به شکل پول پیش است.

از طرفی، سهم وزنی رهن در سبد اجاره‌بها که تا قبل از کاهش نرخ سود بانکی، به بالای 60درصد رسیده بود، هم اکنون کاهش پیدا کرده و در عمده فایل‌ها، نیمی از بهای کل اجاره به صورت اجاره ماهانه و نیمی دیگر به شکل رهن، از طرف موجران تعیین می‌شود.

«پول پیش» نقطه حساس بازار اجاره محسوب می‌شود و چون بنیه مالی عمده مستاجرها، با پرداخت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر، تناسب حداکثری دارد، هر نوع تغییر در وزن رهن و مقدار ریالی مبلغ رهن، پرداخت اجاره‌بها را سخت‌تر می‌کند.

در حال حاضر، علاوه بر تغییر ناگهانی در وزن «رهن» برخی موجران فرمول تبدیل اجاره ماهانه به پول پیش را نیز تغییر داده‌اند و علت آن را کاهش سود بانکی و عدم صرفه سپرده‌گذاری یکساله در بانک عنوان می‌کنند.

طبق فرمول قدیمی و سنتی، برای تبدیل اجاره ماهانه به رهن، هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه، به یک میلیون تومان پول پیش تبدیل می‌شود، اما برخی موجران اخیرا، این تبدیل را با نرخ 27 تا 25 هزار تومان به یک میلیون تومان، انجام می‌دهند. همین شکل نامتعارف محاسبه رهن باعث افزایش دست‌کم 10 درصدی مبالغ برای مستاجرهایی شده که خواهان رهن‌کامل هستند.

 

سومین تغییر که به وضوح در فایل‌های جدید اجاره مشاهده می‌شود، بازگشت دوباره «رهن متری نزدیک به یک میلیون تومان» است.

محاسبه مبلغ رهن به صورت متری یک میلیون تومان  در سال‌های 90 و 91 همزمان با بحران رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن، در تهران باب شد. به این صورت که رهن کامل هر آپارتمان مضربی از متراژ آن و با ضریب یک میلیون تومان، حساب می‌شد. اما کاربرد این فرمول طی دو سال اخیر فوق‌العاده کمرنگ و فقط به واحدهای لوکس شمال شهر محدود می شد. اکنون مجددا این فرمول مورد توجه برخی موجران قرار گرفته و مبلغ رهن کامل آپارتمان از متری حدود 600 تا 700 هزار تومان سال گذشته به حداقل 800 تا 900 هزار تومان، در حال تغییر است.